Аренда здания и земельный участок

Аренда здания и земельный участок

Четыре года назад приобрели нежилое помещение в городе Москва. Оформили помещение на физ. лицо. С Земельным Комитетом договор на аренду земли не заключали.

Недавно мы пошли в Земельный Комитет за договором. Они, в проекте договора, предложили нам оплатить предыдущие 4 года аренды, сумма там получается огромная.

Могу ли я оспорить их требование оплаты аренды, чтобы аренду они начисляли только с момента заключения договора? Или может быть есть вариант с полным выкупом земли, не заключая этот договор?

08 Февраля 2012, 14:13 Синичкин Олег, г. Красноярск

Ответы юристов (3)

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При продаже недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Собственник здания, который пользовался земельным участком, не внося за это плату, тем самым неосновательно сберегает собственные денежные средства за счет собственника участка.

Аренда может быть взыскана Земельным комитетом через суд.

Есть вопрос к юристу?

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, даже при отсутствии договора аренды земельного участка у арендатора здания (сооружения) в силу закона возникает право пользования земельным участком, на котором такое здание (сооружение) расположено, и обязанность вносить плату за пользование землей.

Невнесенная плата за пользование земельным участком под зданием (сооружением) является вашим неосновательным обогащением, которое вы обязаны возвратить собственнику земельного учатска (п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая трехлетний срок исковой давности, то при взыскании с вас неосновательного обогащения в судебном порядке и при заявлении о пропуске срока исковой давности, неосновательное обогащение будет взыскано только за 3 года.

Однако это не помешает арендодателю требовать с вас оплаты всего срока фактического использования земельного участка в качестве условия заключения договора.

Выкуп земельного участка без заключения договора аренды возможен в соответствии с земельным законодательством, но приобретение права собственности на земельный участок не прекращает вашей обязанности по возврату неосновательного обогащения собственнику земли. Лучший вариант был бы при заключении договора аренды земельного участка с его последующим выкупом с условием о том, что внесенная вами плата за прошедшие 4 года фактического пользования земельным участком учитывается в качестве выкупных платежей.

P.S. К сожалению, вы не указали, какое нежилое помещение вы арендовали - здание (сооружение) или нежилое помещение, находящееся в нем. При аренде нежилого помещения в здании (сооружении) суды по-разному решают вопрос о возможности применения нормы о предоставлении права пользования земельным участком под зданием (сооружением) к отношениям, связанным с арендой нежилого помещения. Имеется как судебная практика, согласно которой арендатор нежилого помещения обязан вносить плату за часть земельного участка под зданием (сооружением), в котором расположено нежилое помещение, так и противоположная.

Требования собственника обоснованны, так как 4 года назад вместе с передачей Вам права собственности, Вам также перешло право на земельный участок.

Оспорить требование Земельного Комитета Вы конечно можете, однако Вам суд в удовлетворении откажет.

Мой Вам совет не соглашайтесь на заключение договора, где указано об оплате аренды земли за 4 года. Не заключайте договор с Земельным Комитетом, или дождитесь пока пройдут судебные заседания, а уже затем когда суд вынесет решение и укажет за сколько лет Вам платить, тогда и будете оплачивать. Вы в этом случае особо ничего не теряете.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Оформление договоров аренды земельных участков для обслуживания и эксплуатации зданий

Законодательство на данную тему смотрите здесь.

  • Собственник капитальных зданий, строений, сооружений,
  • Землепользователи, оформляющие договор аренды для строительства объекта за счет бюджетных средств,
  • Землепользователи, оформляющие соглашение о вступлении в договор со множественностью лиц на стороне арендатора

Ориентировочный список документов, необходимых для оформления договора аренды земли:

  • Кадастровый план земельного участка, поставленного на кадастровый учет (с установленными в результате межевания границами)
  • Ситуационный план
  • План подземных коммуникаций и наземных частей инженерных коммуникаций в ОПС Мосгоргеотреста
  • Сведения из ДМЖ о наличии на земельном участке зданий и строений, находящихся в собственности Москвы
  • Сведения из НИиПИ Генплана о подтверждении отсутствия изменений границ линий градостроительного регулирования
  • Плана линий градостроительного регулирования
  • Распорядительный документ о предоставлении земельного участка.

Если земельный участок на кадастровый учет не поставлен, то необходимо дополнительно оформить:

  • Технический отчет геодезии
  • Заключение государственной Земельной инспекции о результатах обмера и исследования земельного участка
  • Организация разработки Заключения о градостроительных регламентах земельного участка
  • Распорядительный акт Департамента земельных ресурсов г. Москвы об утверждении проекта границ земельного участка.
  • Землеустроительный план, согласованный в ТОРЗе, Москомархитектуре, Управе района, ГУП НИиПИ Генплана, УФРС, у смежных землепользователей

Земельные участки, на которых расположены строения, сооружения, не являющиеся капитальными, передаются исключительно в аренду на срок не более 5 лет.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, занятого капитальным зданием, строением, сооружением, заключается на срок до 49 лет, но не менее 25 лет. Также, Правительство Москвы имеет право по особо значимым для города объектам принимать решение о предоставлении земельных участков в аренду на срок до 99 лет.

При регистрации права аренды на землю, находящуюся в собственности города Москвы неделимые земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями существуют особенности.

Лица, арендующие помещения, находящиеся в государственной собственности в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо право вступления в ранее заключенный договор. В случае отсутствия совместного обращения граждан или юридических лиц с целью приобретения прав на земельный участок и регистрация права аренды на землю, уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы в рамках своей компетенции принимает решение о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на основании заявления первого обратившегося из указанных в настоящей статье лиц. При этом в договоре аренды предусматривается условие сохранения иными правообладателями помещений в этом здании на безусловное вступление в этот договор.

Если все здание, строение, сооружение или отдельные его части (помещения) находятся в пользовании лиц на основании договоров аренды, оформление договора аренды земли, занятого вышеуказанным зданием, строением, сооружением, заключается с множественностью лиц на стороне арендатора на срок, соответствующий максимальному сроку, установленному в договорах аренды данного здания, строения, сооружения или помещений в нем.

При наличии в здании, строении, сооружении собственников и арендаторов помещений на земельный участок, занимаемый зданием, строением, сооружением, заключается договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора на срок не менее 25 лет. Меньший срок договора аренды может быть установлен исключительно по совместному заявлению собственников и арендаторов помещений в здании, строении, сооружении.

Основой для определения размеров платы за землю, при оформлении договора аренды земли, является кадастровая стоимость земель города, утверждаемая в установленном порядке по результатам оценки земель города, при осуществлении которой учитываются данные о рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости в городе Москве.

Оказываем помощь:
  • пролонгации договоров аренды земельных участков ( ранее заключенных с Правительством г. Москвы)
  • в заключении договоров аренды земельных участков, предназначенных для обслуживания и эксплуатации офисов и зданий

Контактные телефоны: (495) 663-35-81, 663-35-86

Сам себе адвокат

защита прав в суде без адвоката

Post navigation

Оформление аренды земли под зданием

Оформление аренды земли под приобретенным зданием

Статья 1 ЗК РФ устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Собственники зданий обязаны платить за участки под ними. Плату за землю должны вносить арендаторы или собственника земли, на которой находится здание. Арендатор перечисляет арендную плату, а собственник земельный налог. Обязанность платить за землю возникает с момента регистрации прав на здание.

Юридические лица зачастую приобретают объекты, но не торопятся переоформлять права на участки под ними, что часто приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые могут взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную оплату. Если вовремя не оформить право на земельный участок, то можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки и столкнуться с другими проблемами.

Отсюда можно новым владельцем зданий находящихся на арендуемом земельном участке можно рекомендовать следующее.

Права на земельный участок под зданием переходят к новому владельцу здания на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает, что если прежний владелец арендовал земельный участок, новому владельцу следует получить соответствующий договор от прежнего обладателя, а в договор купли-продажи здания нужно включить условие о передаче пакета документов на земельный участок. Если этого не сделать могут возникнуть споры с бывшим владельцем здания или с собственником участка.

Во избежание споров и возможных неустоек своевременно переоформите договор аренды земельного участка. Если здание, расположено на государственной и муниципальной земле, новый владелец здания должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом муниципальному органу с даты регистрации прав на здание.

Закон включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для использования сооружения. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Чтобы вносить платежи, новый владелец здания должен сообщить о смене арендатора земельного участка, для чего следует подготовить заявление- запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя. К этому заявлению-запросу необходимо приложить документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя

В ответном сообщении новый собственник здания получит проект дополнительного соглашения к договору аренды, который нужно подписать и вернуть арендодателю.

Если выяснится, что арендодатель сменился, нужно обращаться к новому владельцу земли.

Если не переоформит договор аренды участка, владелец земли вправе взыскивать платежи и неустойку за просрочку через суд. Чтобы не платить судебные расходы лучше эти требования удовлетворить добровольно.

Однако, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедитесь в реальности его требований. Новый собственник здания может несвоевременно переоформить договор аренды земельного участка под приобретенным объектом. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, и не дает последнему право требовать не понесенные им расходы.

Таким образом, бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце сооружения. В этом случае требовать оплату арендодатель будут с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Необходимо проверить размер арендной ставки. Если аренда будет завышена, ее стоимость можно оспорить в суде.

Поделиться в соц. сетях

Post navigation

Добавить комментарий Отменить ответ Заголовок формы

Подпишитесь на рассылку и получайте новые статьи с сайта "САМ СЕБЕ АДВОКАТ"

Особенности строительства на арендованном участке в г. Москве. Арендная плата при строительстве

В Москве действует специфический порядок строительства или реконструкции на земельных участках, ранее предоставленных в аренду без проведения торгов для эксплуатации объектов недвижимости.

Собственник недвижимости вправе построить на ее месте новые объекты, в том числе и принципиально иного назначения, тогда как получение прав на свободный земельный участок под строительство практически всегда осуществляется на торгах. В связи с этим, реализация многих инвестиционных проектов в Москве связана с покупкой существующей недвижимости «под снос».

Но при этом, условия осуществления строительства или реконструкции существующих объектов являются достаточно обременительными.

Новое строительство или реконструкция допускаются на основании дополнительного соглашения к договору аренды при внесении «повышенной арендной платы», рассчитываемой исходя из кадастровой стоимости , и во многих случаях соизмеримой с рыночной стоимостью земельного участка. Размер повышенной арендной платы рассчитывается исходя из параметров разрешенного строительства, при этом в зависимости от ряда нюансов может быть принципиально разным.

В связи с этим перед застройщиком стоит задача законной оптимизации данных платежей , в то время как органы власти г. Москвы стремятся максимально пополнить бюджет, используя правовую неопределенность по ряду значимых вопросов.

Также для застройщиков ряда категорий объектов установлены различные льготы . В том числе для объектов спорта и отдыха, образования и здравоохранения, гостиниц, многоквартирных жилых домов. Но вопрос об отнесении к льготным категориям конкретных объектов требует отдельного рассмотрения.

Внесение арендной платы за период строительства может осуществляться в рассрочку.

Для определения размеров арендной платы на период строительства (как и вообще самой возможности какого-либо нового строительства) принципиально важным является получение градостроительного плана земельного участка , содержащего необходимые для нового строительства сведения, в первую очередь о виде разрешенного использования земельного участка.

Учитывая достаточно значительный во многих случаях размер арендной платы на период строительства, при планировании нового строительства на месте существующих объектов недвижимости, целесообразно сравнение вариантов строительства в режиме арендных отношений и выкупа земельного участка в собственность.

Правовой центр «Два М» предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с осуществлением строительства на арендованных земельных участках.

  • Консультирование (как в устном, так и в письменном виде) по вопросам, связанным с осуществлением строительства на арендованных земельных участках в г. Москве, выбором оптимальной схемы реализации строительных проектов.
  • Юридическая экспертиза правоустанавливающих документов, градостроительной и проектной документации и т.д. с целью определения возможности строительства на земельном участке и связанных с ним расходов.
  • Подготовка комплексного правового заключения по вопросам связанным с осуществлением строительства на арендованном земельном участке в г. Москве .
  • Юридическое сопровождение строительных проектов в г. Москве, включая представление интересов в уполномоченных органах и судах .

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом , а только ее отдельная часть .

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Судам также необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Однако судам надлежит принять во внимание, что арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка.

©, 2014. Адвокат Шинёв Вадим Германович. Все права защищены.

27. Договор аренды зданий и сооружений. Права на земельный участок при аренде строения.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Предмет - здания и сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Форма - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. В случае, если договор заключен на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена относится к числу существенных условий договора - арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить предприятие арендатору за плату во временное владение и пользование в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предмет - предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

28. Договор финансовой аренды (лизинг).

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Признаки договора лизинга:

1) наличие у арендодателя цели финансирования,

2) приобретение арендодателем имущества, которое передается в лизинг после заключения договора аренды,

3) использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей,

4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора.

Существенными условиями договора являются: предмет, срок договора (срок его действия), цена договора, порядок балансового учета предмета лизинга.

- лизингодатель, в качестве которого может выступать лизинговая компания, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг,

- лизингополучатель - юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель,

- продавец имущества, передаваемого по договору лизинга, в качестве которого может выступать любое дееспособное лицо, в собственности которого находится данное имущество.

Предмет - движимое и недвижимое имущество, любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (кроме земельных участков и других природных объектов).

Виды договоров лизинга:

1) в зависимости от длительности срока договор лизинга подразделяется на типы:

- долгосрочный - на срок 3 года и более,

- среднесрочный - на срок от полутора до 3 лет,

- краткосрочный - менее 1,5 лет,

2) помимо этого на практике лизинг подразделяется на следующие виды:

Содержание договора составляют права и обязанности сторон договора.

Для продолжения скачивания необходимо собрать картинку:

Понравилась статья? Поделить с друзьями: