Государственной регистрации подлежат права на земельные участки

Государственной регистрации подлежат права на земельные участки

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав

1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Глава 3. Процедура государственной регистрации

3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации

4.5. Прекращение общей собственности

Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

5.5. Приватизация жилых помещений

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.2. Приобретение прав на земельные участки

6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры ",Менеджмент и финансы", Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Государственная регистрация прав на земельные участки.

Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", (п. 1 ст. 25). Учитывая данное положение земельного законодательства, государственная регистрация прав на земельные участки имеет следующее значение.

Во-первых, только с момента государственной регистрации прав на земельный участок можно считать данные права возникшими. Это утверждение основано на норме п. 2 ст. 8 ГК РФ, согласно которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В связи с тем, что Земельный кодекс РФ считает права на земельные участки подлежащими государственной регистрации, на них распространяется указанная норма. Данный вопрос имеет большое практическое значение, поскольку без государственной регистрации права на земельный участок (а в ряде случаев также и сделок с земельным участком) даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на участок, отсутствуют юридические основания для осуществления субъектом, у которого должно возникнуть соответствующее право, вытекающих из него правомочий. Однако исключением из указанного правила являются те случаи, когда отсутствие необходимости в государственной регистрации соответствующего права (сделки) непосредственно следует из закона. Например, в силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные на срок менее чем один год.

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данное правило, установленное ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",, по сути означает, что никакие иные юридические акты, включая решения органов власти, решения судов и т.д., не могут рассматриваться в качестве достаточного доказательства принадлежности тому или иному лицу соответствующего права на земельный участок. Они являются лишь основаниями для возникновения права на участок посредством его государственной регистрации.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что вышесказанное в полной мере применимо лишь к тем правам, которые возникли после введения в действие Федерального закона ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",, поскольку данный Закон признает юридически действительными права, возникшие до его вступления в силу (т.е. до 31 января 1998 г.), а также государственную регистрацию прав, которая осуществлялась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента (ст. 6 Закона). Права на земельные участки, возникшие до 31 января 1998 г., подлежат государственной регистрации при государственной регистрации их перехода, ограничения (обременения) или совершения иной сделки с земельным участком, а в остальных случаях лишь по желанию правообладателей.

В-третьих, зарегистрированное право на земельный участок может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права на земельный участок. Оно означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на земельный участок, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами, выдаваемыми в соответствии с Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним",, т.е. в результате произведенной регистрации права. В соответствии со ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на земельные участки удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности). Однако правоустанавливающие документы, выданные до начала выдачи свидетельств в соответствии с Федеральным законом ",О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", (например, свидетельства о праве собственности на земельные участки, государственные акты на право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками), сохраняют свою юридическую силу (п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ ",О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 ",О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства",).

Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных ГК РФ. Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие сделки с земельными участками:

-договоры дарения и пожертвования земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК РФ) и земельных долей как долей в праве общей собственности на земельные участки (ст. 251 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), договоры ренты, пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или земельной доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ), договоры аренды земельных участков и участков лесного фонда, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 93 Л К РФ от 4 декабря 2006 г. 200-ФЗ), договоры безвозмездного пользования земельными участками и участками лесного фонда (ст. 26 ЗК РФ, ст. 9, 93 J1К РФ), договоры о залоге (ипотеке) земельного участка или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке), договоры о залоге права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке), уступка права требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. 389, 391 ГК РФ), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка договор перенайма (ст. 615 ГК РФ), соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Виды ограничений (обременений) прав на земельные

участки, подлежащие государственной регистрации

В соответствии с гражданским и земельным законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки: ипотека земельного участка, возникающая на основании договора и в силу закона (ст.

зяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (ст. 56 ЗК РФ), . особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 3К РФ), условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности (ст. 56 3К РФ), иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и ГК РФ, иными федеральными законами. Перечисленные ст. 56 3К РФ ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решениями суда бессрочно или на определенный срок. Такие ограничения могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Ограничения следуют за вещью, а потому при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу ограничения сохраняются.

Подлежат ли государственной регистрации права на земельные участки, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса?

На основании п. 2 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Закон) государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 3 Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации 04.03.2005 N 16, права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации территориальными органами Федеральной регистрационной службы по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном Законом (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 22 Закона).

Документы удостоверяющие право на земельный участок

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, согласно Федеральному закону государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними&rdquo, являются документы, подтверждающие регистрацию нрав (статья 9 указанного Федерального закона).

Согласно статьи 12 упомянутого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав. Указанный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях, о выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, о выписках и справках из Единого государственного е прав, об иных документах.

Проведенная государственная регистрация, возникновения и перехода нрав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (статья 14 Федерального закона &ldquo,О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним&rdquo,). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, отражающем содержание.

Порядок оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество (а значит, и на земельные участки) описан в Инструкции, утвержденной приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Федеральной службы земельного кадастра РФ от июля 2000 г. М 2 19416/1/168.

Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. * 219.

Согласно указанным правилам свидетельство выдается: правообладателю - при регистрации любого вещного права па объект недвижимого имущества, арендатору - при регистрации аренды, залогодержателю - при регистрации ипотеки.

Не менее важным является вопрос о том, какие документы следует представлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации права.

Во-первых, обязательной государственной регистрации подлежат права на земельные участки, правоустанавливающие документы на которые бы ли оформлены после вступления в силу указанного Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во-вторых, лица, в силу статей 20 и 21 ЗК РФ обладающие правом оформления права собственности илы заключения договора аренды, также после принятия решения об оформлении должны представить в органы государственной регистрации документы, подтверждающие право на закрепление земельного участка в собственность, либо представить заключенный договор с органом государственной власти или местного самоуправления, обладающим полномочиями по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со статьёй 29 ЗТ РФ.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация, в том числе и прав на земельные участки, являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,

договоры и другие сделки в отношении земельных участков, совершенные в соответствии с законодательством

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения,

свидетельства о праве на наследство,

вступившие в законную силу судебные решения,

акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания,

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: