Не завершенное строительство как объект недвижимого имущества

Что это - объект незавершенного строительства по закону?

Объект незавершенного строительства - это по закону объект, который отнесен к недвижимости наряду с готовыми объектами. В нашей статье мы расскажем, какими признаками обладает такой объект и как оформить его в собственность.

Степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах

Объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Вместе с тем в законе не закреплено четкого определения названного термина. С учетом сложившейся судпрактики можно прийти к выводу, что суды считают таким объектом:

  • как здания, так и строения или сооружения, т. к. упомянутый юридический термин используется для характеристики самого процесса строительства и его этапов, а не особенностей конструкции такого объекта или его функционального предназначения (определение ВАС РФ от 09.09.2008 8985/08 по делу А55-16774/2007),
  • перечисленные в предыдущем пункте объекты, которые на данном этапе не могут использоваться по своему назначению, т. к. не осуществлен их ввод в эксплуатацию и они находятся на этапе строительства.

Пленум ВС РФ в своем постановлении от 23.06.2018 25 указал, что для признания строящегося объекта объектом незавершенного строительства надлежит установить наличие завершенных работ по устройству фундамента или аналогичных им работ (п. 38).

Вместе с тем степень готовности объекта незавершенного строительства, с точки зрения судов, в данном случае не всегда является определяющей. Поскольку таким объектом может быть признан объект с любой степенью готовности, отличной от 0 (см., например, определение Ярославского облсуда от 19.12.2018 по делу 33-6754/2018, в котором суд указал, что таким объектом можно признать результат строительных работ, который можно отличить от самого земельного участка, на котором они ведутся), в т. ч. и с готовностью 100 (например, определение Костромского облсуда от 08.04.2018 по делу 33-485/2018), определяющим считается наличие документов о вводе в эксплуатацию.

Право собственности на объект незавершенного строительства: как оформить такой объект в собственность и может ли осуществляться передача права на него

Регистрация права собственности на такой объект, как и его постановка на государственный кадастровый учет, может быть осуществлена одновременно с госрегистрацией прав на соответствующий земельный участок и его постановкой на ГКН, если такие действия в отношении участка не были выполнены ранее (п. 1 ст. 40 закона «,О госрегистрации недвижимости», от 13.07.2018 218-ФЗ).

По общему же правилу госрегистрация прав на незавершенный объект и постановка на ГКН производятся на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и разрешения на строительство такого объекта (п. 10 названной статьи).

В собственность названный объект можно зарегистрировать только в ситуации, если он не выступает предметом договора стройподряда и если собственнику необходимо произвести с этим объектом сделку (например, продать), т. е. право на него должно быть передано иным лицам (см. п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 59).

Названный объект может быть отчужден, в т. ч. выступать предметом договора купли-продажи, а передача права при этом подлежит госрегистрации (п. 7 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.1997 21).

Приказ о передаче объекта от застройщика

Необходимость передать объект незавершенного строительства от застройщика другим лицам может возникнуть в различных ситуациях. Основанием к этому может послужить производственная необходимость (например, окончание строительства может быть произведено только другим застройщиком) или банкротство застройщика (ст. 201.10 закона «,О несостоятельности (банкротстве)», от 26.10.2002 127-ФЗ).

В таких случаях решение органа управления оформляется приказом о передаче такого объекта. Аналогичным образом должны быть оформлены и иные решения, определяющие судьбу объекта, в т. ч. консервация строительства, его списание и т. д. Разумеется, помимо названного распорядительного документа должна быть подготовлена и иная необходимая по процедуре документация (например, соглашение о расторжении договора с предыдущим застройщиком и т. п.).

Итак, объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. К нему в т. ч. могут быть отнесены объекты, степень готовности которых достигает 100 , но при этом документы на ввод в эксплуатацию которых отсутствуют.

Что является объектом незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Что является объектом незавершенного строительства (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Что является объектом незавершенного строительства

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Что является объектом незавершенного строительства

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2018)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Незавершенное строительство. Проблемы и их решение

На сегодня в России незавершённое строительство не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект. А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки. Если недострой вам уже не нужен, его можно продать по обычному договору купли-продажи, зарегистрировав сделку официально в Росреестре.

Что такое незавершёнка

Чёткого определения незавершённого строительства нет ни в одном правовом акте

Так в 38-м пункте Постановления (5-й абзац) говорится о том, что объектом незавершённого строительства (ОНС) можно назвать частично построенное капитальное строение. При этом к моменту признания недостроя ОНС на участке должен быть возведён фундамент. Если имеет место просто замощение участка (покрытие его части асфальтом, бетоном, камнем и т.п.), считать это незавершёнкой нельзя, так как нет признаков строительства капитального сооружения.

Право собственности на незавершённое строительство

В России недвижимость учтена в двух базах:

В кадастре учитываются земельные участки и недостроенные объекты, а в реестре здания. При этом реестр содержит сведения о собственниках, а кадастр нет.

Земельный участок, на котором строится объект, должен быть сам учтён в ГКН, то есть, он должен иметь кадастровый номер и определённые границы.

Чтобы заявить о правах на недвижимость, сначала нужно поставить её на учёт в госкадастр по правилам 221-го закона о ГКН. Учёт ведётся бесплатно, но постановка на учёт незавершёнки потребует денежных вложений: нужно будет изготовить техплан на объект незавершённого строительства.

Регистрация незавершённого строительства

По статье 22 названного закона для того, чтобы учесть ОНС в ГКН, нужно в МФЦ или местную кадастровую палату принести техплан недостроя (выполненный кадастровым инженером, с диском), предъявить свой паспорт и написать заявление. Регистратор скопирует диск, заберёт заявление, снимет с паспорта копию и выдаст вам расписку. По ней в назначенный день можно будет получить кадастровый паспорт ОНС.

Процедуру регистрации можно провести прямо на сайте Росреестра он-лайн: выбрать услугу «постановка на учёт в ГКН», заполнить поля, приложить электронный техплан (с диска) и отправить заявление.

Теперь с техпланом, техпаспортом и своим гражданским паспортом нужно прийти в местное отделение Росреестра или в МФЦ, где на основании 25-й статьи 122-го закона (о регистрации прав) незавершёнку зарегистрируют на ваше имя.

Заявление также можно подать он-лайн на сайте Росреестра, но услугу нужно выбрать другую «регистрация прав на недвижимое имущество».

Если участок не выделен под ИЖС, потребуется и разрешение на строительство.

Продажа незавершённого строительства

Чтобы продать недвижимость, к которой причисляется и недострой, нужно, чтобы право собственности на ОНС было зарегистрировано в Росреестре

Продажа произойдёт на основании договора купли-продажи недвижимости, составленного по общим правилам. Если недострой продаётся вместе с участком, то можно составить один договор: купли-продажи участка и ОНС. Образец договора (с актом) смотрите здесь .

Регистрация сделки проходит либо в местном отделении Росреестра, либо в МФЦ. Госпошлина за переход прав 2000 рублей. Регистратору нужно представить только паспорта и договор купли-продажи. Он распечатает заявление, вы с покупателем его подпишете и получите расписку. По расписке покупатель получит выписку из ЕГРП на его имя.

Передача незавершённого строительства

Передача ОНС покупателю происходит путём подписания передаточного акта, который прикладывается к договору купли-продажи. В акте нужно указать, что покупатель согласен с техническим состоянием недостроя и претензий к продавцу не имеет.

В акте пишется и о том, что деньги по сделке переданы. Этот документ в последствии может играть роль расписки. А продавец уже не будет иметь права предъявлять претензии к состоянию недостроя, так как согласился в акте с его характеристиками.

Почему незавершёнку не торопятся регистрировать

Пока российская налоговая политика такова, что возложить бремя платы за имущество можно только на собственника. Если собственника у дома нет, нет и обязанности платить по счетам. Обычно недострои совсем не регистрируют и не ставят на учёт в госкадастр, тогда получается, что никакого недостроя не существует.

Однако в некоторых случаях ставить на учёт ОНС нужно. Например, на выделенном многодетной семье участке нужно построить дом за 3 года с момента выделения участка. А кадастровый паспорт недостроя как раз доказательство того, что на участке ведётся строительство, а поэтому его уже не изымут.

На сегодня сельчане, да и некоторые горожане не торопятся регистрировать даже давно построенные дома, чтобы избежать лишних трат, ведь налоги постоянно повышают, а недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной стоимости объектов, а от кадастровой, которая очень близка к рыночной.

Минфин планирует провести через Думу такой закон, чтобы владельцы земельных участков платили налоги за дома и незавершённое строительство, расположенные на этих участках, даже если по документам они ничьи.

В материалоемких производствах, где именно расходы на сырье составляют основу себестоимости готовой продукции, оценка НЗП по цене сырья одновременно является и наиболее достоверной, и наименее трудоемкой. Названным способом можно определять незавершенку и на предприятиях промышленности с кратким технологическим циклом.

Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

В соответствии с положениями гражданского законодательства существует такой вид недвижимого имущества , как объект незавершенного строительства. Указанный объект может участвовать в обороте и быть предметом сделок.

Законодательство и судебная практика не устанавливают точный критерий возникновения объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения фундаментных работ .

Кроме этого, замощение земельного участка , не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимы документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок , разрешение на строительство объекта, в случае, если его получение предусмотрено законом, а также осуществление постановки указанного объекта на кадастровый учет.

В свидетельстве о регистрации права собственности в качестве индивидуализирующих характеристик объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и процент степени готовности объекта.

Законом также предусматривается возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства. Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности.

Исключение составляют квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия в строительстве . Если застройщиком было прекращено строительство дома, а недостроенный дом не был зарегистрирован в установленном порядке как объект незавершенного строительства, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме.

При рассмотрении указанного иска суд устанавливает наличие объекта незавершенного строительства многоквартирного дома, его характеристики, а также наличие в доме истребуемой квартиры и передачи ее застройщиком участнику долевого строительства.

Во всех остальных случаях регистрирующие органы и суды отказывают в праве собственности на часть объекта незавершенного строительства, мотивируя это тем, что обособленная часть указанного объекта не является предметом кадастрового учета, а ее характеристики изменяются в процессе достройки.

Правовой центр «Два М» оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок, подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам,
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства,
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.

Понятие объекта незавершенного строительства и оформление прав на него

В соответствии с положениями гражданского законодательства существует такой вид недвижимого имущества , как объект незавершенного строительства. Указанный объект может участвовать в обороте и быть предметом сделок.

Законодательство и судебная практика не устанавливают точный критерий возникновения объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи.

В качестве ориентира судебная практика указывает на необходимость завершения фундаментных работ .

Кроме этого, замощение земельного участка , не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимы документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок , разрешение на строительство объекта, в случае, если его получение предусмотрено законом, а также осуществление постановки указанного объекта на кадастровый учет.

В свидетельстве о регистрации права собственности в качестве индивидуализирующих характеристик объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и процент степени готовности объекта.

Законом также предусматривается возможность регистрации права долевой собственности на объект незавершенного строительства. Однако, если застройщик не выполнит свои обязательства по передаче доли в указанном объекте инвестору, признать свое право на долю по суду инвестор сможет лишь в случае первичной регистрации права собственности на объект. В противном случае, суд сделает вывод об отсутствии объекта недвижимости, в котором планируется регистрация долевой собственности.

Исключение составляют квартиры, приобретаемые по договорам долевого участия в строительстве . Если застройщиком было прекращено строительство дома, а недостроенный дом не был зарегистрирован в установленном порядке как объект незавершенного строительства, то участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме.

При рассмотрении указанного иска суд устанавливает наличие объекта незавершенного строительства многоквартирного дома, его характеристики, а также наличие в доме истребуемой квартиры и передачи ее застройщиком участнику долевого строительства.

Во всех остальных случаях регистрирующие органы и суды отказывают в праве собственности на часть объекта незавершенного строительства, мотивируя это тем, что обособленная часть указанного объекта не является предметом кадастрового учета, а ее характеристики изменяются в процессе достройки.

Правовой центр «Два М» оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:

  • анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок, подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам,
  • юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства,
  • судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.

в каких случаях необходимо регистрировать объекты незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Кроме того, в соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости. В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости.

Объект незавершенного строительства является объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности (п. 5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных Приказом Госстроя России от 31.05.2001г. 120).

Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ от 21.07.1997г. (Закон о регистрации) установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:

1.Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности)

2.Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности) .

Следует отметить, что в предыдущей редакции Закона о регистрации разрешение на строительство не было указано в качестве основания для проведения регистрации, несмотря на то, что указанный документ дает застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство также подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) .

Не завершенные строительством объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось, могут быть объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности, однако отсутствие данного документа является основанием для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Проектно-сметная документация необходима в случае, если по представленным документам невозможно идентифицировать заявленный для регистрации права объект либо определить, соответствует ли указанный объект градостроительным нормам и правилам строительства. Это может повлечь регистрацию права собственности на самовольную постройку и, тем самым, привести к нарушению требований ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в силу которой недвижимое имущество, возведенное с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано судом. В любом случае, подстраховаться стоит, часто проигрывают процессы из-за того, что в вовремя не формляли недвижимость. Решать в любом случае Вам.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: