Виды недвижимого имущества и сделки с ним

Виды недвижимого имущества и сделки с ним

Пособие для риэлтора. В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006.

Глава 2. Недвижимое имущество

Глава 3. Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним

Глава 4. Аренда недвижимости

Глава 5. Долевое участие в жилищном строительстве

Глава 8. Ипотека (залог) недвижимости

Глава 9. Дарение недвижимости

Глава 10. Договор найма жилого помещения (основные вопросы)

Глава 11. Договор коммерческого найма

Глава 12. Приватизация

Глава 13. Договор купли-продажи недвижимости

Понятия и виды сделок с недвижимым имуществом.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц направленные на установление изменение или прекращение их прав и обязанностей. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой).

Основание кауза должно быть законным и осуществимым.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

1) Содержание и правовые последствия не противоречат закону.

2) Совершена она дееспособным и правоспособными лицам.

3) Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле.

4) Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная и зарегистрирована в ЕГРП (единый гос-ый реестр прав на недвижимость)

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта. Не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности:

Оспоримой считается сделка не действительной по решению суда.

Ничтожная недействительна с самого начала ее заключения, не зависимо от решения суда. Среди ничтожных сделок наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения что-то сделать и создать правовые последствия.

Притворная называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно хотели совершить.

Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:

- Волей субъективного состава, формы, содержания, а так же кабальные сделки. Основанием для признания недействительной сделки по приватизации муниципальных и гос-ых предприятий являются, нарушение проведения правил конкурса или аукциона.

Последствия недействительной сделки.

1) Неисполнение сделки.

2) Двухсторонняя реституция восстановление прежнего состояния, т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке, по решению конституционного суда положение этой статьи не распространяются на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушениях законодательства прежним собственником недвижимости.

3) Односторонняя реституция - все исполненное обратно получает только одна добросовестная сторона, а вторая передает доход гос-ву.

4) Никакой реституции все, что исполнено, передается в доход гос-ву, в случае если две стороны действовали умышленно.

Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах:

Чтобы обезопасить себя необходимо уменьшить риск, возникающий при проведении операций купли-продажи недвижимости путем:

1) Страхования покупателя от потери право собственности на з.у. или другое имущество.

2) Включение коммерческого банка в сделку.

Страхование покупателей от потерь прав собственности означает:

1. если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем право собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре.

2. Если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом можно осуществлять различными законными способами:

Сторонами сделки могут выступать граждане собственники недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и организации, имеющие статус юридического лица. В соответствии со ст55ГК филиалы и структурные подразделения различных организаций не являются юридическими лицами и не могут совершать сделки от своего имени.

Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом,

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляютволевое действие с определенной целью, а не событие или поступок, иволеизъявление внешнее выражение воли. Воля способность к выбору и внутренним усилиям дает ответ на вопрос: «Чего я хочу?», а волеизъявление «Что я для этого делаю?». Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определеннойформе.

Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называетсяоснованием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с объектами недвижимости можно подразделить на ряд видов (рисунок 3.1).

Рисунок 3.1 Классификация сделок с объектами недвижимости

Сделка считаетсядействительной при соблюдении четырех условий:

1) содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам,

2) совершена она дееспособными и правоспособными лицами,

3) волеизъявление лиц соответствует их действительной воле,

4) форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные.Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, аничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки.Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Последствия недействительных сделок:

двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояние т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла,

односторонняя реституция все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая передает в доход государства,

никакой реституции все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.

При применении двусторонней реституции продавец получаетобратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильна действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель соответствующий объект недвижимости.

Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектам недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи недвижимости, путем:

страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество,

включения коммерческого банка в сделку.

В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит-ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др.

Страхование покупателей от потери прав собственности означает:

если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объект, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре,

если объект когда-либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были ущемлены, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, которая может быть значительно ниже действительной.

Сделки с недвижимостью. Виды сделок с недвижимым имуществом

Операция (сделка) это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку,

соответствие воли и волеизъявления участников сделки,

соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа. При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Мена В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

объект недвижимости в собственность,

имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента В этом виде сделки получатель ренты собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

постоянная выплачивается бессрочно,

пожизненная выплачивается в течение жизни получателя ренты,

пожизненное содержание с иждивением.

Аренда При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Законодательные и нормативные акты, регулирующие заключение сделок с недвижимостью.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Виды недвижимого имущества и сделки с ним

Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

1. Оновные понятия и определения экономики недвижимости

1.2. Правовые основы недвижимости.

1.2.1. Право собственности

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

владение фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь,

пользование право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью,

распоряжение определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические),

- местное управление (муниципальные образования).

1.2.2. Виды операций (сделок) с недвижимостью

Операция (сделка) это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку,

соответствие воли и волеизъявления участников сделки,

соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

объект недвижимости в собственность,

имущественное право к себе или третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

В этом виде сделки получатель ренты собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

постоянная выплачивается бессрочно,

пожизненная выплачивается в течение жизни получателя ренты,

пожизненное содержание с иждивением.

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

1.2.3. Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом. В России с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основной нормативный акт, регулирующий отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России это Закон РФ от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Сделки с недвижимым имуществом

Реферат на тему Сделки с недвижимым имуществом

Разместил (а): Александр Дуров

Видео сделки с недвижимым имуществом подлежащие обязательному контролю

Глава 1. Гражданско правовая природа сделок с недвижимым имуществом. . стр. 7

Глава 2. Отдельные виды сделок с недвижимым имуществомстр. 38

Глава 3. Специфические особенности сделок с недвижимым имуществомстр. 69

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ Права и гуманитарного образования

СТУДЕНТ Сергеев Борис Викторович

2.Срок сдачи студентом законченной работы: 04.04.2004 г.

3. Исходные данные по работе (проекту): нормативно-правовые акты, специальная юридическая литература.

4.Содержание разделов дипломной работы:

6. Дата выдачи задания 27.12.2003г.,

Руководитель дипломного проекта ____________________

Понравилась статья? Поделить с друзьями: