Все о договоре купли-продажи недвижимости

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из разновидности сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. В соответствии с п. 1 статьи 549 Гражданского кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним и заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК).

Кроме того, при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору может являться представитель покупателя и (или) продавца.

Стороны договора купли-продажи должны быть конкретно определены в вводной части договора. Указывается:

  • наименование сторон договора (полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки),
  • дополнительные сведения: дата рождения, реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка, выданная Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В обязательном порядке в договоре указывается:

  • адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта,
  • назначение,
  • площадь, в том числе жилая,
  • этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 статьи 555 ГК). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Если заключается договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа, то в договоре обязательно указываются:

  • размеры платежей,
  • порядок выплаты платежей,
  • сроки выплаты платежей.

Если эти условия не перечислены, то договор считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Расторжение договора представляет собой досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как правильно составить договор купли-продажи недвижимости?

Приобретая жилой дом, квартиру или комнату на вторичном рынке, чаще всего приходится заключать договор купли-продажи недвижимости, регламентирующий все нюансы данной сделки. Чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия - предмет сделки подробно описан, а цена установлена.

О том, как правильно составить договор купли-продажи недвижимости, читайте в правовой инструкции 9111.ru.

Юридический смысл договора купли-продажи

Как составить договор купли-продажи?

Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем должны быть согласованы существенные условия. В частности, в нем необходимо дать подробные характеристики объекту, подлежащему передаче покупателю за деньги. Если речь идет о квартире, то это ее полный адрес, метраж, количество комнат, дата постройки, этажность дома и т. д.

Существенным условием договора также является соглашение о цене продажи (ст. 555 ГК РФ), которое должно быть оформлено в письменной форме. При этом правила определения цены, применяемые к договорам купли-продажи другого имущества и предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, к ДКП недвижимости не применяются.

Важно знать, что установленная в договоре цена объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с ним части земельного участка или права на нее. Если же продавец желает получить дополнительные деньги за земельный участок, на котором расположен объект, в договоре следует указать цену каждого объекта недвижимости и общую цену договора.

Цена в договоре может быть установлена за весь объект недвижимости в целом или за единицу площади, например за 1 кв.м.. Во втором случае общая цена определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Еще одним существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав (ст. 558 ГК РФ).

Все вышеуказанные условия обязательны для договора купли-продажи недвижимости.

Как происходят расчеты покупателя с продавцом?

В части расчетов следует помнить, что если на момент регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю в договоре не будет указания о том, что расчеты произведены полностью или будет предусмотрена рассрочка или отсрочка платежа, то при регистрации перехода права собственности в силу закона регистратором на объект будет наложено обременение в виде залога, которое после оплаты стоимости объекта покупателю придется снимать в регистрирующем органе. В свете этого, если стороны не хотят, чтобы на объект было наложено обременение, в договоре следует прописать, что до момента полного расчета объект не будет находиться в залоге у продавца.

Как происходит передача недвижимости?

Если иное не предусмотрено договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Стороны в договоре могут предусмотреть, что договор является одновременно передаточным актом или, что объект будет передан по акту в течение определенного сторонами срока после государственной регистрации. В этом случае при регистрации перехода права собственности в регистрирующем органе передаточный акт прилагать не требуется. Если же в договоре указано, что объект уже передан, то вместе с договором в регистрирующий орган необходимо предоставлять передаточный акт.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Для государственной регистрации перехода права собственности стороны совместно должны предоставить в регистрирующий орган:

&bull, заявление о регистрации,

&bull, договор купли-продажи - по экземпляру на каждого продавца и покупателя, а также один экземпляр для регистратора,

&bull, кадастровый паспорт на квартиру (если он ранее не был представлен),

&bull, согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки и документ об оплате государственной пошлины (если продавцом или одним из продавцов является несовершеннолетний ребенок).

По итогам государственной регистрации в ЕГРП вносится записи о прекращении права собственности продавца и возникновении права собственности покупателя, которому выдается Свидетельство о регистрации права собственности. С момента государственной регистрации покупатель становится полноправным собственником и на основании ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться объектом недвижимости и совершать с ним сделки.

Калининский район, д. Славное, ул. Молодежная, 20

Договор купли-продажи недвижимости

На основании договора купли-продажи недвижимости продавец передает покупателю в собственность недвижимость (это может быть здание, земельный участок, квартира, дом), а покупатель принимает имущество за оговоренную с продавцом стоимость.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица (в том числе и те, которые занимаются предпринимательской деятельностью).

Существенными условиями договора считаются условия о цене и предмете сделки. В частности, в договоре должны быть четко указаны данные, которые позволяют определить расположение недвижимого имущества и его индивидуальные признаки. Также важным условием считается цена сделки по купле-продаже недвижимости. В соответствии со ст. 555 ГК РФ такой договор должен предусматривать цену продаваемого имущества. Если же стоимость недвижимости не будет указана в договоре, то он может быть признан не заключенным.

Кроме того, переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.

Существует несколько десятков видом договора купли-продажи недвижимого имущества, в частности, он отличается в зависимости от предмета договора, сторон, методов оплаты.

Запомни: Договор-Юрист

это юристы, кодексы и бланки

Типовые договоры Договоры по типам Юристы Москвы Кодексы РФ Активные юристы Лучшие юристы Обновления кодексов Ответы юристов Информация О разделе «,Договор купли-продажи недвижимости»,

Сайт Договор-Юрист.Ру предоставляет возможность найти и скачать бесплатно бланки или заполненные образцы договоров, заявлений, протоколов, решений и уставов. Документы раздела «,Договор купли-продажи недвижимости», предоставлены для вас в разных форматах: онлайн-версия, DOC, PDF, RTF, ODT, XLS и др.

Однако вы должны помнить, что это всего лишь образцы документов раздела «,Договор купли-продажи недвижимости», и нуждаются в юридически грамотном доведении бланка под нужды физического или юридического лица. И помните: Любые деловые отношения должны быть закреплены договором никаких устных договорённостей. Бумага и подпись лучшее доказательство ваших намерений.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Купили желанную квартиру, с размахом отпраздновали новоселье и уже приступили к проведению ремонтных работ казалось бы, все трудности позади, но на горизонте появились более серьёзные проблемы. Повестка в суд и дальнейшее разбирательство по вопросу расторжения договора купли-продажи способны кому угодно испортить настроение и изрядно потрепать нервы. Какие основания могут быть у суда для прекращения действия договора? Проанализируем основные причины расторжения сделок с недвижимостью и выясним, как защитить себя в таких ситуациях.

Ошибки оплаты

Серьёзным основанием для признания сделки недействительной и, как следствие, для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке является нарушение условий, связанных с оплатой. Одной из самых частых ошибок, допускаемых сторонами сделки с недвижимостью, которая способна привести к печальным последствиям, является отсутствие подтверждённой оплаты или ошибочное оформление платёжных документов.

Чтобы исключить возникновение серьёзных проблем, связанных с оплатой сделки, следует правильно проводить платёжные операции. Так, приобретая квартиру у юридического лица, зачислять денежные средства в счёт оплаты покупки рекомендовано только на расчётный счёт организации. А покупая жильё у физического лица, производить взаиморасчёт следует наличными средствами. При этом документальным подтверждением выполнения обязательств покупателя по части оплаты приобретаемой недвижимости будет расписка продавца, подробно описывающая все обстоятельства передачи денежных средств.

Показательным примером печальных последствий, когда неправильно оформленная оплата является для суда веским поводом признать договор купли-продажи несостоятельным, стал процесс в столичном городском суде. Многодетная семья получила отказ в праве собственности на приобретённую квартиру, поскольку, покупая недвижимость у юридического лица, глава семейства не произвёл оплату по безналичному расчёту на реквизиты организации, а передал денежные средства напрямую генеральному директору. Суд посчитал, что документов, имеющихся на руках у покупателя (акт о взаиморасчётах и квитанция об оплате) недостаточно, чтобы предъявлять требования к организации, на счёт которой денежные средства за квартиру не поступали.

Отсутствие регистрации права собственности на недвижимость

Чтобы договор купли-продажи о покупке квартиры вступил в законную силу недостаточно только заверить его в нотариальной палате. Сделку можно оформить и просто в письменной форме, но при этом и в любом случае необходимо зарегистрировать её в Росреестре государственном органе регистрации, кадастра и картографии.

Вместе с договором купли-продажи, который лично или по доверенности подаётся в Росреестр, необходимо предоставить также квитанцию об оплате госпошлины (2000 руб), выписку из домовой книги и заверенное у нотариуса заявление супруги (-а) продавца о согласии на проведение сделки. При отсутствии супруга (-и) необходимо к пакету документов приложить соответствующее заявление с нотариальной печатью.

На 11-й день при простой письменной форме и на 3-й при нотариальном удостоверении после подачи всех необходимых документов в Росреестр государственная служба регистрации фиксирует переход права собственности на недвижимое имущество от одного владельца к другому, и только после этого договор признаётся состоявшимся.

Известен случай, когда по судебному решению без купленной квартиры остался гражданин, имеющий на руках договор купли-продажи, должным образом оформленный у нотариуса, но в течении долгого времени так и не переданный в Росреестр для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Это произошло в те годы, когда в соответствии со старой редакцией ГК РФ, закрепить за собой право собственности было не так-то просто. Однако, уже сегодня Гражданский кодекс упростил эту процедуру, чтобы помочь гражданам избежать подобных неприятных прецедентов.

Существенно изменившиеся обстоятельства

Зачастую продавцы квартир уверены в своём полном праве отменить или расторгнуть заключённый договор в течение полугода после его подписания. На самом деле ошибочно полагать, что это действительно возможно, поскольку закон предусматривает прекращение действия договора купли-продажи лишь в определённых случаях. Помимо тех условий, которые уже были названы (неподтверждение оплаты, отсутствие госрегистрации), серьёзным основанием для суда признать сделку недействительной могут стать и иные исключительные обстоятельства, которые не имели места быть на момент совершения сделки, но появились по истечении некоторого времени.

Так, известен случай, когда в суд с исковым заявлением о расторжении договора обратилась пенсионерка, которая 11 лет назад продала свою квартиру, а теперь просила вернуть её по причине серьёзно изменившихся обстоятельств в её жизни с момента продажи жилья. Суд признал требования женщины обоснованными и вернул ей право собственности на квартиру, оставив без жилья новых владельцев. В своём решении суд руководствовался статьёй 451 ГК РФ, которая гласит, что непредвиденные обстоятельства могут стать основанием для расторжения договора (ст.451 ГК РФ). В данном случае таким форс-мажором стало резкое ухудшение здоровья пенсионерки, поэтому суд и встал на её сторону.

Сделка купли-продажи недвижимости. Основные этапы

С процедурой покупки или продажи квартиры граждане сталкиваются очень редко, а потому опыт купли-продажи имеется далеко не у всех и вопросов по поводу оформления права собственности на недвижимость возникает предостаточно. Знать основные этапы сделки купли-продажи квартиры нужно не только в том случае, если ею будут заниматься сами стороны договора, но и в ситуации, когда услуги по оформлению недвижимости доверены специалистам всегда важно понимать, что происходит с вашими финансами и собственностью.

Выделим основные этапы сделки купли-продажи квартиры, характерные почти для всех подобных операций:

заключение предварительного договора купли-продажи квартиры,

проверка подготовленного для совершения сделки пакета документов,

заключение самого договора купли-продажи недвижимости,

фактическая передача недвижимого имущества.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости продавец должен иметь следующий пакет документов:

правоустанавливающие документы на объект недвижимости свидетельство о регистрации права собственности, а также договор купли-продажи, дарения и т.д.,

документы, содержащие технические характеристики объекта недвижимости (справка из БТИ, кадастровый паспорт и т.д.).

Кроме того, в каждом конкретном случае могут понадобиться дополнительные документы. Например, при госрегистрации прав на недвижимость жилого фонда требуется форма 9, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных на данной жилплощади лицах. Если же на ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, придется получать разрешение в органах опеки и попечительства. Если недвижимость находится в совместной собственности, потребуется и согласие супруга на продажу квартиры, а также супруга покупателя на ее покупку.

Заключение предварительного договора подразумевает достижение соглашения о подписании основного договора купли-продажи недвижимости, например, квартиры. Его смысл состоит в том, чтобы «застолбить» право покупателя на конкретный объект и обеспечить получение дохода продавцом в определенные сроки предварительный договор купли-продажи обычно предусматривает внесение покупателем аванса, который не возвращается в случае срыва сделки. Иными словами, аванс фактически выступает в данных отношениях в качестве залога.

Далее продавец готовит, а покупатель проверяет весь пакет документов на объект недвижимости на основании чего он принадлежит продавцу, осуществлена ли госрегистрация прав на недвижимое имущество, не наложены ли на него обременения или арест, нет ли претендующих на него наследников, не нарушены ли права каких-либо лиц при приватизации жилья и т.д. Этот этап сделки купли-продажи квартиры чрезвычайно важен любая неточность в документах может повлечь массу серьезных проблем для покупателя.

Стоит помнить, что проверить абсолютно все данные относительно объекта недвижимости практически невозможно. Например, информацию о проживающих в жилом помещении несовершеннолетних паспортный стол постороннему лицу не предоставит даже фирме, оказывающей услуги по оформлению недвижимости. В таких случаях имеет смысл подумать о страховании права собственности на приобретаемое имущество.

Далее можно составлять сам договор купли-продажи недвижимости, который должен быть заключен в простой письменной форме, а по желанию сторон и заверен нотариально. В договоре необходимо указать цену сделки купли-продажи недвижимости, иначе при возникновении спора доказать размер суммы оплаты в суде будет весьма проблематично. От этой же суммы рассчитывается величина налоговых вычетов и налогов для покупателя и продавца, соответственно, поэтому последние любят указывать в договоре меньшую по сравнению с реальной сумму, но в таком случае доказать ее истинный размер так же будет затруднительно.

Помимо цены объекта недвижимости очень важно прописать точные сроки оплаты (обычно указывают предельные сроки) и форму расчетов внесение всей суммы на счет продавца, через банковскую ячейку или с помощью аккредитива. Часто расчеты проводятся поэтапно, а последний платеж совершается, как правило, уже после госрегистрации прав на недвижимость, снятия с регистрационного учета всех проживающих в жилом помещении и передачи его покупателю, которому следует сохранять все платежные документы, а при оплате наличными деньгами брать расписки у продавца.

Оформление права собственности на недвижимость завершается государственной регистрацией прав на объект недвижимости. Данная процедура осуществляется территориальными органами Росреестра в течение месяца со дня подачи всех необходимых документов. Пока госрегистрация не проведена, права на недвижимость к покупателю не переходят.

На последнем этапе сделки купли-продажи квартиры происходит подписание акта приема-передачи объекта недвижимости. Здесь покупателю следует быть предельно внимательным, с тем чтобы не пропустить какие-либо недостатки, которые можно выявить при осмотре объекта. Ведь доказать, что они не были созданы самим покупателем, а существовали до покупки недвижимости, крайне затруднительно.

Сертификаты и рекомендации

Последние новости

ул. Большая Ордынка, д. 8/1

2007-2018 ООО «Юс Либерум». Все права защищены.

Сделки с недвижимостью: договор купли-продажи

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Цена в договоре продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Список документов, необходимых для заключения договоров отчуждения, мены, залога недвижимого имущества

  1. Паспорта действующие (свидетельство о рождении для несовершеннолетнего).
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру, комнату, гараж, дом, земельный участок, свидетельство о государственной регистрации права.
  3. Документы из ЕИРЦ (ГУ ИС): выписка из домовой книги - в 2-х экземплярах.
  4. Согласие супруга(и), если отчуждаемая или приобретаемая квартира приобретается или приобретена в период брака. (Нотариально заверенное или личное присутствие супруга с паспортом и подлинным свидетельством о заключении брака).
  5. Разрешение из органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние собственники).

Следует учесть, что данный перечень является примерным, уточнение списка (необходимость предоставления того или иного документа) возможно при личной консультации нотариуса.

Тарифы по сделкам с недвижимостью

(госпошлина УПТХ (в рублях))

Возникли вопросы по нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью или иных документов? Потребовалась профессиональная консультация опытного нотариуса? Обращайтесь! Мы всегда готовы помочь.

Контакты нотариуса

г. Москва, ул. Сущевский вал,

дом 16, строение 6, подъезд 1

Суббота с 10 до 15-30

©, 2012 - 2018 Нотариус города Москвы Савченко Наталья Борисовна

Понравилась статья? Поделить с друзьями: