Земли ограниченные в обороте в аренду

Справочник строителя Правовые аспекты

  • Строительные работы (20 записей)
  • Субъекты инвестиционной деятельности (6 записей)
  • Недвижимость (100 записей)
  • Единицы измерения (18 записей)

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК СПОСОБ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ

РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО, ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

ОБОРОТ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ДОГОВОРЫ ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ОТДЕЛЬНЫЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ ПО ДОГОВОРАМ, ПРИМЕНЯЕМЫМ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ИНОЙ КАТЕГОРИИ

All rights reserved.

О строительстве - для строителей, застройщиков,

Земли ограниченные в обороте в аренду

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная
  • Правовая энциклопедия
  • Основы жилищного и земельного права
  • Аренда земель

Аренда земель

Граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Аренда форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Не предоставляются в аренду ограниченные в обороте земли. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон (организация зарегистрированная на территории особой экономической зоны) - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Земельные участки предоставляются в аренду или на торгах или без торгов в оговоренных законом случаях. Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Сроки аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности установлены п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ. При этом договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На аренду и субаренду земель распространяются правила главы 34 Гражданского кодекса РФ, в частности положения:

1. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

2. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

3. Арендатор имеет преимущество при заключении договора на новый срок (исключая договора, заключенные с торгов в отношении земель в государственной и муниципальной собственности).

4. При расторжении договора аренды инициатор расторжения предупреждает другую сторону за 3 месяца.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями,

2) существенно ухудшает имущество,

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вопросы пользователей Комментарии экспертов

зарегистрируйтесь и прокомментируйте!

  • Добавить в избранное
  • Версия для печати
  • Поделиться в соцсетях:

При реализации проекта используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 01.04.2018 No 79-рп и на основании конкурса, проведенного Фондом ИСЭПИ

Если земельные участки ограничены в обороте

Определение ВАС РФ от 26.09.13 ВАС-13054/13

Позиция суда. Арбитры сочли позицию общества ошибочной.

Давайте рассмотрим подробности данного дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

А в подпункте 3 пункта 2 статьи 389 НК РФ было определено, что не являются объектом обложения земельным налогом земельные участки, ограниченные в обороте, которые предоставлены для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. Отметим, что данная норма действовала до 1 января 2013 года.

В силу подпункта 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограниченными в обороте считаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд.

При этом землями обороны и безопасности признаются участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ (ст. 93 ЗК РФ).

Таким образом, при рассмотрении вопроса об отнесении земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, к земельным участкам, ограниченным в обороте, существенным является разрешенное использование земельного участка либо его фактическое использование для обеспечения указанной деятельности.

Кроме того, соответствующий участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности.

В данном случае доказательства предоставления и использования обществом земельного участка исключительно для нужд обороны и безопасности и ограничения его в обороте в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, на общество в силу статьи 388 НК РФ возложена обязанность уплачивать земельный налог.

Примечание «,ДК»,. С 1 января 2013 года вступили в силу изменения, внесенные в главу 31 «,Земельный налог», НК РФ Федеральным законом от 29.11.12 202-ФЗ.

И теперь земельным налогом облагаются участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

В соответствии со статьей 394 НК РФ налоговые ставки, устанавливаемые представительными органами муниципальных образований в отношении указанных земельных участков, не могут превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В случае если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в статье 394 НК РФ.

То есть в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости земли. А если она не определена, то исходя из нормативной цены земельного участка.

Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 17.04.13 03-05-04-02/13163.

  • Цитировать
  • Ссылка на фрагмент
Общение Рассылки Приложения

Мы не просим купить подписку и не достаем баннерами об окончании бесплатного периода. Мы просто заботимся о вас и делаем проект иногда на сплошном энтузиазме. Хотите, чтобы он не заканчивался? Поддержите нас, отправив немного рублей. Это просто

Если земельные участки ограничены в обороте

Комментарий к Определению ВАС РФ от 26.09.13 ВАС-13054/13.

Позиция суда. Арбитры сочли позицию общества ошибочной.

Давайте рассмотрим подробности данного дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

А в подпункте 3 пункта 2 статьи 389 НК РФ было определено, что не являются объектом обложения земельным налогом земельные участки, ограниченные в обороте, которые предоставлены для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд. Отметим, что данная норма действовала до 1 января 2013 года.

В силу подпункта 5 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ ограниченными в обороте считаются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности и таможенных нужд.

При этом землями обороны и безопасности признаются участки, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности Вооруженных сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, организаций, предприятий, учреждений, осуществляющих функции по вооруженной защите целостности и неприкосновенности территории РФ (ст. 93 ЗК РФ).

Таким образом, при рассмотрении вопроса об отнесении земельных участков, предоставленных для обеспечения обороны и безопасности, к земельным участкам, ограниченным в обороте, существенным является разрешенное использование земельного участка либо его фактическое использование для обеспечения указанной деятельности.

Кроме того, соответствующий участок должен находиться в государственной или муниципальной собственности.

В данном случае доказательства предоставления и использования обществом земельного участка исключительно для нужд обороны и безопасности и ограничения его в обороте в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, на общество в силу статьи 388 НК РФ возложена обязанность уплачивать земельный налог.

Примечание «ДК». С 1 января 2013 года вступили в силу изменения, внесенные в главу 31 «Земельный налог» НК РФ Федеральным законом от 29.11.12 202-ФЗ.

И теперь земельным налогом облагаются участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

В соответствии со статьей 394 НК РФ налоговые ставки, устанавливаемые представительными органами муниципальных образований в отношении указанных земельных участков, не могут превышать 0,3 процента кадастровой стоимости.

В случае если налоговые ставки не определены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, налогообложение производится по налоговым ставкам, указанным в статье 394 НК РФ.

То есть в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости земли. А если она не определена, то исходя из нормативной цены земельного участка.

Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 17.04.13 03-05-04-02/13163.

Ограничение обороноспособности земельного участка

Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются определенные требования к оборотоспособности и, соответственно, обороту земельных участков. При этом, в соответствии с данной статьей, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Под оборотоспособностью земельного участка согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте. Соответственно ограничением оборотоспособности является законодательно установленное ограничение при отчуждении или переходе земельного участка в порядке указанного выше универсального правопреемства.

При этом земельные участки, изъятые из оборота, в соответствии с указанной статьей ГК РФ должны быть прямо указаны в законе, а земельные участки, ограниченные в обороте (ограниченно оборотоспособные) определяются в порядке, установленном законом. И в соответствии с ч. 3 указанной ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Таким образом, ограничение, изъятие из оборота, а также допущение к обороту земельных участков должны быть урегулированы земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. К таким федеральным законам прежде всего следует отнести те из них, которые устанавливают особые требования к обороту иной прочно связанной с землей недвижимости, и прежде всего природных объектов. В данном случае следует иметь в виду Лесной кодекс Российской Федерации, который устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности, Водный кодекс Российской Федерации, которым определено, что большинство водных объектов находится в собственности государственной. Упомянутые нормы данных федеральных законов существенно ограничивают в обороте земельные участки, на которых расположены эти объекты недвижимости.

Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается.

Особенности оборота земель

Оборот земли это перераспределение земли между собственниками экономическими методами на основе спроса и предложения. Оборот обеспечивает передачу прав на земельный участок от одного лица к другому.

Оборот земель имеет свои особенности, связанные с государственным регулированием землепользования.

Выделяются две категории земель по отношению к их возможности вовлекаться в сделки:

! земельные участки, оборот которых разрешен,

! земли, изъятые из оборота,

! земли, частично изъятые из оборота.

Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Но для них разрешены сделки с иными вещными правами.

Земли, изъятые из оборота

К землям, изъятым из оборота, относятся земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности :

! государственными природными заповедниками и национальными парками,

! зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы,

! зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды,

! объектами организаций федеральной службы безопасности,

! объектами организаций федеральных органов государственной охраны,

! объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ,

! объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования,

! исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации,

! воинскими и гражданскими захоронениями,

! инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земли с ограниченным оборотом

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

! в пределах особо охраняемых природных территорий, не находящиеся в федеральной собственности,

! в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами,

! занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда,

! занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия,

! предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд,

! в границах закрытых административно-территориальных образований,

! предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров,

! предоставленные для нужд связи,

! занятые объектами космической инфраструктуры,

! расположенные под объектами гидротехнических сооружений,

! предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств,

! загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Имущественные права на землю как объекты оценки стоимости

С экономической точки зрения объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Это положение относится и к другим природным объектам, например месторождениям полезных ископаемых, участкам леса.

Такими правами могут являться: полное право собственности, право аренды арендодателя, право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе сложной вещи (единого имущественного комплекса), право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре и другие права.

При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: